Author: Fančovič Branislav
Last saved by: BUDJAC Milan
Company: Grizli777

(Návrh)

		ZÁKON
z ... 2013
o krátkodobom nájme bytu 

Národná rada Slovenskej republiky sa uzniesla na tomto zákone:

§ 1
Predmet zákona a rozsah pôsobnosti
(1) Tento zákon upravuje právne vzťahy súvisiace s krátkodobým nájmom bytu (ďalej len „nájom bytu“).
	(2) Tento zákon sa nevzťahuje na nájomné pomery v bytoch obstaraných podľa osobitných právnych predpisov, ) na nájomné pomery v služobných bytoch, v bytoch osobitného určenia, v bytoch nachádzajúcich sa v domoch osobitného určenia podľa osobitného predpisu ), v družstevných bytoch ) a v bytoch vo vlastníctve obcí,) vyšších územných celkov,) hlavného mesta Slovenskej republiky Bratislava) a mesta Košice) a ich mestských častí. 

Zákon č. 443/2010 Z. z. o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní v znení zákona č. 134/2013 Z. z., zákon č. 261/2011 Z. z. o poskytovaní dotácií na obstaranie náhradných nájomných bytov v znení zákona č. 134/2013 Z. z.,  zákon č. 150/ 2013 Z. z. o Štátnom fonde rozvoja bývania.

Zákon Slovenskej národnej rady č. 189/1992 Zb. o úprave niektorých pomerov súvisiacich s nájmom bytov a s bytovými náhradami v znení neskorších predpisov.

§ 685 ods. 2 Občianskeho zákonníka.

Zákon Slovenskej národnej rady č. 138/1991 o majetku obcí v znení neskorších predpisov.

Zákon č. 446/2001 o majetku vyšších územných celkov v znení neskorších predpisov.

Zákon Slovenskej národnej rady č. 377/1990 Zb. o hlavnom meste Slovenskej republiky Bratislave v znení neskorších predpisov.

Zákon Slovenskej národnej rady č. 401/1990 Zb. o meste Košice v znení neskorších predpisov.

§ 2
Krátkodobým nájmom bytu sa na účely tohto zákona rozumie nájomný pomer založený na základe písomnej nájomnej zmluvy, ktorá je uzavretá podľa tohto zákona, spĺňa náležitosti § 3 a na základe ktorej nájomný pomer pri opätovnom predĺžení trvá najviac šesť rokov. 

§ 3
Nájomná zmluva 
	(1) Nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt alebo jeho časť do užívania, a to na dobu určitú, najdlhšie na dva roky. Nájom bytu možno na základe dohody zmluvných strán za rovnakých podmienok predĺžiť na ďalšie dva roky, a to najviac dvakrát. 

	(2) Nájomná zmluva musí mať listinnú podobu. Každá zmluvná strana dostane najmenej jedno jej vyhotovenie. 

	(3) Nájomná zmluva musí obsahovať najmä 

a)	údaje o zmluvných stranách pri 
1.	fyzickej osobe - meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia ,
2.	podnikateľovi fyzickej osobe – obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo,–
3.	právnickej osobe - obchodné meno, sídlo, identifikačné číslo, osobu oprávnenú konať v mene právnickej osoby,

b)	označenie predmetu nájmu, rozsah a účel užívania,

c)	určenie alebo spôsob určenia výšky nájomného a výšky úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu, 

d)	opis stavu bytu, opis príslušenstva a vybavenia bytu, ako aj opis závad bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, ktoré sú prenajímateľovi známe v čase uzavretia nájomnej zmluvy,

e)	určenie doby nájmu v súlade s odsekom 1,

f)	vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že nájomná zmluva sa uzaviera podľa tohto zákona.
	 (4) Nájomný pomer sa spravuje ustanoveniami Občianskeho zákonníka, ak 
a)	nájomná zmluva nespĺňa podmienky a náležitosti podľa odsekov 1 až 3, alebo 
b)	prenajímateľ  spôsobom a za podmienok ustanovených osobitným predpisom ) nesplní povinnosť registrácie;^8) do márneho uplynutia doby na registráciu podľa osobitného predpisu sa nájomný vzťah spravuje týmto zákonom a prenajímateľ je povinný nájomcovi splnenie registračnej povinnosti preukázať. 

§ 49a ods. 2 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmu v znení neskorších predpisov.

§ 4
Nájomné a úhrada za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva
	(1) Nájomné, jeho výšku alebo spôsob výpočtu, ako aj čas a ďalšie podmienky jeho platenia si prenajímateľ a nájomca dohodnú v nájomnej zmluve. Zmluvné strany si dohodnú aj výšku platieb, rozsah, spôsob výpočtu úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, spôsob ich platenia, ako aj prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva; dôvodom zmeny môže byť zmena cien dodávaných služieb spojených s užívaním bytu alebo očakávaná priemerná ročná miera inflácie v nadchádzajúcom kalendárnom roku a prenajímateľ je oprávnený zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva vždy najviac o nárast cien alebo inflácie.  

	(2) Úhrada za plnenia poskytované s užívaním bytu alebo preddavok na ne sa platí spolu s nájomným, ak sa zmluvné strany nedohodnú  inak.

	(3) Zmluvné strany sa môžu dohodnúť, že poplatok z omeškania alebo iné zmluvne dohodnuté sankcie za oneskorenú platbu nájomného alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu je nájomca povinný platiť odo dňa omeškania až do zaplatenia. Zmluvné strany sa môžu dohodnúť aj na sankciách za iné porušenie nájomnej zmluvy druhou zmluvnou stranou.

§ 5
Peňažná zábezpeka
(1) Zmluvné strany sa môžu v nájomnej zmluve dohodnúť na peňažnej zábezpeke, ktorá slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, z dôvodu spôsobenej škody na byte alebo jeho zariadení alebo v súvislosti s inými pohľadávkami súvisiacimi s užívaním bytu. 

(2) Výška zábezpeky nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. Na základe písomnej výzvy prenajímateľa je nájomca povinný v lehote jedného mesiaca odo dňa jej doručenia doplniť peňažnú zábezpeku do pôvodne dohodnutej výšky, ak prenajímateľ preukázateľne použije peňažnú zábezpeku alebo jej časť na úhradu svojich splatných pohľadávok voči nájomcovi v súlade s odsekom 1. 

(3) Po skončení nájomného pomeru podľa tohto zákona je prenajímateľ povinný vrátiť nájomcovi nevyčerpanú časť peňažnej zábezpeky najneskôr v lehote jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt a vysporiadal s prenajímateľom nároky súvisiace s nájomným pomerom, ak sa zmluvné strany nedohodli inak.    

§ 6
Prechod nájmu bytu
	Ak sa zmluvné strany písomne nedohodnú inak, na prechod nájmu bytu sa použijú ustanovenia Občianskeho zákonníka.

Zánik nájmu bytu
§ 7
(1)	Nájom bytu zanikne 

a)	písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom, 
b)	písomnou výpoveďou jednej zo zmluvných strán za podmienok uvedených v tomto zákone, 
c)	písomným odstúpením od nájomnej zmluvy jednej zo zmluvných strán za podmienok obsiahnutých v nájomnej zmluve alebo podľa tohto zákona; nájomná zmluva sa v prípade odstúpenia zrušuje okamihom doručenia odstúpenia od nájomnej zmluvy, 
d)	uplynutím času, na ktorý bol dohodnutý, 
e)	zánikom predmetu nájmu,
f)	zánikom niektorej zo zmluvných strán bez právneho nástupcu,
g)	 smrťou fyzickej osoby alebo vyhlásením za mŕtveho bez právneho nástupcu. 

(2) Pri skončení nájmu podľa tohto zákona sa nepoužije ustanovenie osobitného predpisu.)

§ 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka.

(3) Na doručovanie písomnej výpovede a  písomného odstúpenia od nájomnej zmluvy a iných písomností sa primerane použijú ustanovenia osobitného predpisu), ak sa zmluvné strany písomne nedohodnú inak. 

§ 46 zákona č. 99/1963 Zb. Občiansky súdny poriadok v znení neskorších predpisov.

§ 8

	(1) Prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak

a)	nájomca alebo ten, kto s ním v byte žije alebo sa v byte nachádza so súhlasom nájomcu, napriek predchádzajúcemu písomnému upozorneniu prenajímateľa poškodzuje byt alebo jeho zariadenie alebo spoločných častí, spoločných zariadení domu alebo inak hrubo porušuje dobré mravy alebo domový poriadok v dome, v ktorom sa byt nachádza,

b)	nájomca riadne nezaplatil dohodnuté nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace, 

c)	nájomca napriek písomnej výzve prenajímateľa nedoplnil peňažné prostriedky podľa § 5 ods. 2,

d)	nájomca užíva predmet nájmu v rozpore s dohodnutým účelom,

e)	je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru.

	(2) Nájomca môže vypovedať nájom bytu, ak

a)	predmet nájmu nie je spôsobilý na dohodnuté užívanie a táto skutočnosť nebola spôsobená zavinením nájomcu alebo osôb s ním žijúcich v byte,

b)	bol došlo k ukončeniu jeho pracovného pomeru, služobného pomeru, štátnozamestnaneckého pomeru alebo iného obdobného pomeru),

Napríklad § 63 ods. 1 písm. a) až c) zákona  č. 311/2001 Z. z. Zákonník práce v znení neskorších predpisov, § 5 zákona č. 311/2001 Z. z. Zákonník práce v znení neskorších predpisov, §70 ods. 1 zákona č. 346/2005 Z. z. o štátnej službe profesionálnych vojakov ozbrojených síl Slovenskej republiky a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov, § 47 písm. a) a b) zákona č. 400/2009 Z. z. o štátnej službe a o zmene a doplnení niektorých zákonov.

c)	mu vznikol nárok na sociálne bývanie podľa osobitného predpisu ) alebo 

Zákon č. 443/2010 Z. z. o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní v znení zákona č. 134/2013 Z. z..

d)	je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru.

	(3) Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace, ak sa zmluvné strany písomne nedohodnú inak a začína plynúť dňom nasledujúcom po dni, v ktorom bola druhej strane doručená výpoveď. Výpovedná lehota  nesmie byť kratšia ako jeden mesiac a v prípade písomnej výpovede z dôvodu podľa odseku 1 písm. a) alebo b) a odseku 2 písm. a) kratšia ako pätnásť dní. 
 
	(4) Ak nájomca napriek písomnému upozorneniu opakovane porušuje povinnosti, ktorých porušenie by inak zakladalo právo prenajímateľa ukončiť nájomný pomer výpoveďou, je prenajímateľ od nájomnej zmluvy oprávnený odstúpiť .

	(5) Nájomca je oprávnený od nájomnej zmluvy odstúpiť, ak predmet nájmu nie je spôsobilý na dohodnuté užívanie. 

§ 9
Vypratanie bytu 
	(1) Nájomca je povinný na vlastné náklady vypratať byt a tento odovzdať prenajímateľovi v stave zodpovedajúcom obvyklému opotrebeniu, a to ku dňu skončeniu nájmu, ak sa zmluvné strany písomne nedohodnú inak. 

(2) Ak nájomca byt nevyprace alebo neodovzdá prenajímateľovi ani v lehote desať kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu a v lehote päť kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu, ak nájomný pomer skončil odstúpením od nájomnej zmluvy, je prenajímateľ oprávnený na účely zabezpečenia pohľadávok podľa § 5 ods. 1, zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte, okrem vecí, ktoré sú vylúčené z exekúcie podľa osobitného predpisu). Prenajímateľ je oprávnený zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte len v prípade, ak nespotrebovaná časť peňažnej zábezpeky nepostačuje na uspokojenie pohľadávok podľa § 5 ods. 1.    

§114 zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti (Exekučný poriadok) .

§ 10

	(1) Neplatnosť skončenia nájmu bytu má zmluvná strana právo uplatniť na súde v lehote dvoch mesiacov odo dňa doručenia výpovede z nájmu bytu alebo odstúpenia od nájomnej zmluvy; účinky právneho úkonu smerujúceho k skončeniu nájmu nie sú podaním žaloby dotknuté, dotknutý nie je ani nárok zmluvnej strany na náhradu škody z dôvodu neplatného skončenia nájmu. 

(2) V prípade neplatného skončenia nájmu je zmluvná strana, ktorá spôsobila neplatné skončenie nájmu povinná napraviť tento stav uvedením do pôvodného stavu, a ak to nie je možné poskytnúť primerané finančné zadosťučinenie. 

§ 11
Bytové náhrady
	Pri skončení nájmu bytu podľa tohto zákona nemá nájomca nárok na bytovú náhradu.

§ 12
Spoločné ustanovenia
(1)Na nájomnú zmluvu a nájomný pomer vzniknutý podľa tohto sa zákona, sa vzťahujú ustanovenia Občianskeho zákonníka, ak tento zákon neustanovuje inak.
(2)	Ak je nájomcom alebo prenajímateľom osoba so zdravotným postihnutím, musia byť všetky písomnosti spojené s nájmom bytu podľa tohto zákona na jej žiadosť dostupné aj v prístupnej forme podľa osobitného predpisu.

Oznámenie Ministerstva zahraničných vecí Slovenskej republiky č. 317/2010 Z. z. o prijatí Dohovoru o právach osôb so zdravotným postihnutím. Dohovor OSN o právach osôb so zdravotným postihnutím - č. 317/2010 Z. z. Oznámenie Ministerstva zahraničných vecí Slovenskej republiky.

	§ 13	
Účinnosť 
Tento zákon nadobúda účinnosť 1. apríla 2014.