Title: k rukám:
Author: Florian
Last saved by: sulik
Company: AVOCAT

Informácia 
o procese prípravy lokality pre investíciu KIA Motors Corporation a Hyundai Mobis

Investičné zmluvy medzi Slovenskou republikou zastúpenou Ministerstvom hospodárstva SR, mestom Žilina a spoločnosťami KIA Motors Corporation a Hyundai Mobis (ďalej len „Investori“) zo dňa 5.3.2004 (ďalej len „Investičné zmluvy“) ukladajú Ministerstvu hospodárstva SR (ďalej len „Ministerstvo“) a mestu Žilina ako slovenským stranám (ďalej len „Slovenské strany“) zrealizovať prípravu lokality v katastrálnom území obcí Teplička nad Váhom, Nededza, Mojš, Gbeľany a Varín (ďalej len „Lokalita“) pre realizáciu projektov závodu na montáž automobilov a závodu na výrobu automobilových súčiastok (ďalej len „Projekty“) do 31.augusta 2004, a to získaním ničím nezaťaženého vlastníckeho práva k pozemkom spoločnosťami Govinvest I, s.r.o. a Govinvest II, s.r.o. a vykonaním úpravy týchto pozemkov tak, ako sa uvádza v technických špecifikáciách Investičných zmlúv. 

Bezprostredne po odsúhlasení definitívneho modelu realizácie Projektu Slovenskými stranami, spoločnosť Žilina Invest ako koordinátor Projektu zavŕšila vykonanie krokov potrebných pre realizáciu výkupu pozemkov, predovšetkým vypracovala postup pre výkup pozemkov, ktorý podrobne definuje všetky práve, účtovné a iné kroky výkupcov vrátane určenia vzorov kúpnych zmlúv a systému výplaty kúpnej ceny predávajúcim, v procese verejného obstarávania vybrala dvoch výkupcov, od agentúry SARIO prevzala výkupový elaborát pre výkup pozemkov, zamestnala potrebných expertov pre koordináciu výkupu, zabezpečila vypracovanie troch nezávislých znaleckých posudkov (ďalej len „Posudky“) s určením ceny za m2 a to v zmysle odborného vyjadrenia Ústavu súdneho inžinierstva pri Žilinskej univerzite (ďalej len „Ústav“) a opakovane rokovala zo zástupcami petičných výborov za účelom objasnenia právneho stavu a právneho spôsobu určenia kúpnej ceny, ktorá je v priemere 120,-Sk / m2.

Bezodkladne po začatí výkupu sa spoločnosti Žilina Invest podarilo dohodnúť odkúpenie parcely v rozlohe cca. 43 ha od spoločnosti Omnitrade, s.r.o. a dohodnúť odkúpenie cirkevnej parcely v rozlohe cca. 12 ha. Zmluva so spoločnosťou Omnitrade, s.r.o. bola uzavretá dňa 28.5.2004.

Proces výkupu od občanov obcí Teplička, Mojš, Gbeľany a Nededza je problematický, nakoľko občania koordinujú predaj cez petičné výbory, ktoré prezentujú organizovaný odpor k procesu výkupu, a to predovšetkým z dôvodu určenej priemernej ceny výkupu, ktorú si petičné výbory na základe „odhadu“ občanov bez právneho dôvodu určili na sumu 350,-SK / m2. Táto suma má zrejme pôvod v cene určenej na začiatku procesu realizácie projektu znalcom petičných výborov Ing. Zubaiom. Tento znalecký posudok bol vypracovaný chybne, v rozpore so všeobecnou právnou úpravou, čo Ústav zastúpený riaditeľom Prof. Kasanickým  a Ing. Vyparinom na stretnutí petičných výborov dňa 23. apríla 2004 podrobne vysvetlil s poukazom na použitie nesprávnych koeficientov pri vypracovaní tohto posudku (napr. v Tepličke bol použitý koeficient pre obec nad 10 tis. obyvateľov, čo v tomto prípade nezodpovedá skutočnosti, avšak má zásadný dopad na cenu). Ing. Zubai navyše nebol oprávnený vypracovať  takýto posudok, nakoľko je znalcom z odboru lesného hospodárstva. 

Petičným výborom bolo preto opakovane, dôkladne a odborne vysvetlené nielen to, akým spôsobom v súlade s právnym poriadkom SR bola určená cena za m2, ale aj to, že vláda SR nemá právny dôvod na to, aby občanom obcí vyplatila vyššiu kúpnu cenu. 

Proces výkupu pozemkov je v časovom sklze oproti zmluvne dohodnutým termínom, preto boli vlastníkom zo strany výkupcov doručené výzvy na odpredaj ich pozemkov, ktoré sú zároveň návrhom dohody pre účely vyvlastnenia.

Ministerstvo hospodárstva SR sa opakovane pokúšalo o dohodu s vlastníkmi pozemkov o cene za odkúpenie pozemkov. Dňa 8. júna 2004 došlo medzi Ministerstvom a petičnými výbormi k dohode v tom zmysle, že kúpna cena za pozemky bude určená v zmysle toho zo spomínaných  troch znaleckých posudkov, ktorým boli pozemky ohodnotené najvyššie. Petičné výbory sa zaviazali túto dohodu prezentovať vlastníkom pozemkov. Ako protihodnotu dostali petičné výbory predbežný prísľub poskytnutia účelových dotácií dotknutým obciam na regionálny rozvoj. Dohoda sa však nerealizovala, a to z dôvodu, že petičné výbory sa vrátili k pôvodnej požiadavke kúpnej ceny vo výške 350,- Sk / m2.

Ostatné stretnutie ministra hospodárstva s petičným výborom zastupujúcim časť vlastníkov pozemkov sa uskutočnilo dňa 31. júla 2004. Stretnutie bolo chápané zo strany Ministerstva i zo strany petičných výborov ako posledná možnosť dosiahnutia dohody o dobrovoľnom odpredaji pozemkov. Na stretnutí sa zúčastnili všetci traja súdny znalci, ktorých znalecké posudky boli podkladom pre určenie kúpnej ceny pozemkov, a ktorí petičným výborom osobne vysvetlili spôsob výpočtu všeobecnej hodnoty pozemkov. Zástupcovia petičného výboru trvali na svojej právne neodôvodnenej požiadavke kúpnej ceny vo výške 350,- Sk / m2. Petičný výbor považuje sumu 350,- Sk / m2 za trhovú cenu, hoci sa jedná o právne ničím nepodloženú čiastku, ktorá predstavuje iba laickú predstavu zástupcov vlastníkov o hodnote ich pozemkov a ktorá vôbec nezodpovedá skutočnosti.

Ponuka na zámenu dotknutých pozemkov za náhradné pozemky rovnakej výmery a bonity, nachádzajúce sa v blízkom okolí Lokality, bola petičnými výbormi odmietnutá, s výnimkou, že by sa jednalo o pozemky vo Vysokých Tatrách, čo je neprimeraná požiadavka.

Vlastníci namietali nesprávnosť vyhotovenia predmetných troch znaleckých posudkov a navrhovali vypracovanie nového znaleckého posudku po vydaní územného rozhodnutia a zmene charakteru pozemkov z ornej pôdy na stavebné pozemky. Na druhej strane však odmietli ponuku, aby si sami vybrali ľubovoľného znalca v príslušnom odbore a požiadali ho o vypracovanie nového znaleckého posudku na ocenenie pozemkov a aby pozemky predali za takto zistenú všeobecnú hodnotu pozemkov, za predpokladu, že Ústav potvrdí správnosť vypracovania tohto nového znaleckého posudku. Návrh, aby bola zo strany Ministerstva bez odborného vyjadrenia  Ústavu akceptovaná cena určená nimi zvoleným znalcom, minister hospodárstva odmietol i vzhľadom k skúsenostiam s problematickým znaleckým posudkom  Ing. Zubaia.

Petičné výbory argumentujú, že troma znaleckými posudkami nebola určená trhová cena pozemkov, ale iba ich všeobecná hodnota, čo je podľa ich názoru nižšia suma. Zástupcom petičných výborov bolo opakovane prezentované, že všeobecná hodnota majetku tak ako ju definuje vyhláška MS SR č. 86/2002 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku, zodpovedá trhovej cene tak ako ju definuje zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (ďalej len „Stavebný zákon“). 

Právne argumenty však narážali na ignoranciu zástupcov petičných výborov, ktorí reagovali nekoordinovane a emotívne, na stretnutie neboli riadne pripravení, nemali základné právne vedomie nevyhnutné pre danú diskusiu a zjavne neboli kompetentní pre vedenie odborného a konštruktívneho dialógu za účelom dosiahnutia dohody v súlade s platným právnym poriadkom. Navyše, reprezentanti petičných výborov poskytli po skončení rokovania médiám skreslené informácie o jeho priebehu a výsledku, čím spôsobili nedorozumenia a zmätok i medzi tými vlastníkmi, ktorí už boli pripravení svoje pozemky predať a tým ďalšie prieťahy pri vykupovaní pozemkov.

Riaditeľ Ústavu, Prof. Kasanický, potvrdil na stretnutí s generálnym projektovým manažérom Projektov a konateľom spoločností Govinvest I a II Ing. Stanislavom Vincom dňa 5. augusta 2004 v Žiline, že spomínané Posudky boli vypracované v súlade s príslušnými právnymi normami a odborným vyjadrením Ústavu zo dňa 19.4.2004. Zároveň potvrdil, že všeobecná hodnota pozemkov v zmysle týchto znaleckých posudkov zohľadňuje i skutočnosť, že dotknuté pozemky sú určené na výstavbu, boli posudzované rovnakým spôsobom ako stavebné pozemky a preto ich všeobecná hodnota už nemôže byť ovplyvnená vydaním územného rozhodnutia o umiestnení stavieb v rámci Projektov. V prípade, že by pozemky boli oceňované ako poľnohospodárska pôda, bolo by v zmysle odborného vyjadrenia Ústavu zo dňa 19.4.2004 nutné vychádzať z priemernej hodnoty ornej pôdy, ktorá sa v daných katastrálnych územiach pohybuje v rozmedzí od 2,77 do 4,15 Sk/m2.

STAV VÝKUPU POZEMKOV A VÝCHODISKÁ ĎALŠIEHO POSTUPU

Z celkového objemu 2 301 503 m2 pozemkov určených na realizáciu Projektu bolo prevedených do vlastníctva spoločností Govinvest I približne 516 982 m2 (29,66 %, stav ku dňu 12.08.2004) a Govinvest II približne 382 473 m2 (68,51 %, stav ku dňu 06.08.2004). Z celkového objemu 2 301 503 m2 pozemkov určených na realizáciu Projektu je zazmluvnených so Slovenským pozemkovým fondom (ide o pozemky neznámych vlastníkov s ktorými nakladá Slovenský pozemkový fond) spoločnosťou Govinvest I približne 543 148   m2 (31,16 %, stav ku dňu 12.08.2004) a Govinvest II približne 16 626 m2 (2,98 %, stav ku dňu 06.08.2004). Pri časti pozemkov v prípade výkupu spoločnosťou Govinvest II približne o výmere 34 600 m2 (6,20 %, stav ku dňu 06.08.2004) neboli doposiaľ identifikovaní vlastníci. Časť pozemkov určených na realizáciu Projektu v prípade Govinvestu I približne 683 087 m2, (39,19 %, stav ku dňu 12.08.2004) a prípade Govinvestu II približne 124 587 m2, (22,32 %, stav ku dňu 06.08.2004) (ďalej len „Nevykúpené pozemky“) nie sú  ochotní ich vlastníci napriek opakovaným snahám a rokovaniam  previesť do vlastníctva spoločností Govinvest I a Govinvest II. ani za navrhovanú cenu určenú v zmysle Posudkov vo výške v priemere 136,07 Sk/m2. Vlastníci Nevykúpených pozemkov  nie sú ochotní ani akceptovať ponuku na pridelenie náhradných pozemkov, ktoré svojou rozlohou, kvalitou  a umiestnením zodpovedajú Nevykúpeným pozemkom.  Vlastníci Nevykúpených pozemkov súhlasia s prevodom nevykúpených pozemkov len za sumu 350,-Sk/m2, resp. v ojedinelých prípadoch požadujú aj vyššie sumy.

V tejto súvislosti je potrebné zdôrazniť  skutočnosť, že návrhy vlastníkov Nevykúpených pozemkov a petičných výborov týkajúce sa ceny za Nevykúpené pozemky nie sú podložené žiadnymi právne relevantnými dôvodmi a  skutočnosťami a nevychádzajú z   platných a v súlade s príslušnými predpismi vyhotovených znaleckých posudkov.

 Zástupcovia mesta Žilina a Ministerstva prejavili opakovanú snahu dohodnúť sa so zástupcami petičných výborov, pričom sa s petičnými výbormi za týmto účelom viackrát stretli na osobných rokovaniach, vypočuli si ich návrhy a pripomienky, ktoré sa však neopierali  o racionálne a relevantné dôvody ale len o emocionálne a subjektívne argumenty a názory. Ostatné stretnutie so zástupcami petičných výborov bolo prezentované z dôvodu časovej náročnosti Projektu a potreby radikálnejšieho postupu v jeho realizácii ako posledný pokus o riešenie celého problému dohodou. Petičné výbory však naďalej zotrvali na svojom postoji, bez snahy pristúpiť na  kompromis a akceptáciu objektívnej, znaleckými posudkami podloženej trhovej ceny.

Za účelom urýchlenia realizácie Projektu a prevodu Nevykúpených pozemkov do vlastníctva spoločností Govinvest I a Govinvest II  boli posúdené nasledovné možnosti ďalšieho postupu: 

(i)	pristúpiť k vyvlastňovaciemu konaniu alebo
(ii)	pristúpiť k zvýšeniu ceny za Nevykúpené pozemky.

PRÁVNA ANALÝZA
Predkladaná právna posudzuje podľa súčasne platného právneho stavu (predmetom nebolo skúmanie a posudzovanie súladu platnej legislatívy s Ústavou SR) možnosť a dôsledky prípadného:
1. vyvlastnenia nevykúpených pozemkov 
2. zvýšenia kúpnej ceny za doposiaľ nevykúpené pozemky.

1	Vyvlastňovacie konanie

Právna úprava inštitútu vyvlastnenia vychádza z čl. 20 ods. 4 zákona č. 460/1992 Zb. Ústava Slovenskej republiky (ďalej len „Ústava SR“), podľa ktorého:
„Vyvlastnenie vlastníckeho práva je možné iba v nevyhnutnej miere a vo verejnom záujme, a to na základe zákona a za primeranú náhradu.“
Zákonná úprava inštitútu vyvlastnenia je upravená najmä v § 108 až § 116 Stavebného zákona. Stavebný zákon vychádzajúc z Ústavy SR precizuje podmienky, za ktorých je možné vyvlastniť vlastnícke právo, pričom v § 108 ods. 2 - určuje pojem verejný záujem, v § 110 ods. 3 - ustanovuje povinnosť vyvlastňovať len v nevyhnutnom rozsahu a v §§ 111, 111a a 111b – ustanovuje mechanizmus náhrady za vyvlastnenie. Stavebný zákon rovnako ustanovuje v § 110 ods. 2 ďalšiu podmienku, ktorá musí byť v procese vyvlastňovania dodržaná, a to súlad vyvlastňovania s cieľmi a zámermi územného plánovania.

Podmienky vyvlastňovacieho konania 

(i)	Verejný záujem
Účel vyvlastnenia je v prípade realizácie významnej investície ustanovený v § 108 ods. 2 písmeno o) Stavebného zákona, a to ako uskutočnenie stavieb, ktoré sú významnou investíciou podľa osobitného zákona č. 175/1999 Z.z. o niektorých opatreniach týkajúcich sa významných investícii a o doplnení niektorých zákonov. Vydaním Osvedčenia o významnej investícii Ministerstvom (ďalej len „Osvedčenie o významnej investícii“) vzniká účel požadovaný Stavebným zákonom pre vyvlastnenie.

(ii)	Nevyhnutný rozsah
Osvedčenie o významnej investícii rovnako uvádza aj rozsah významnej investície resp. špecifikuje umiestnenie a realizáciu Projektu na predmetných Pozemkoch  a je z tohto dôvodu podkladom pre určenie rozsahu možného predmetu vyvlastňovacieho konania.

(iii)	Náhrada za vyvlastňovanie
Stavebný zákon stanovuje spôsob určenia náhrady v rámci vyvlastňovacieho konania nasledovne:
§ 111  ods. 1 a 2 Stavebného zákona:
(1)  	Vyvlastnenie sa uskutočňuje za náhradu.
(2) 	Ak sa náhrada za vyvlastňovanú nehnuteľnosť poskytuje v peniazoch, určuje sa jej primeranosť podľa trhovej ceny určenej znaleckým posudkom. Na účely tohto zákona sa za trhovú cenu nehnuteľnosti považuje cena rovnakej alebo porovnateľnej nehnuteľnosti v tom istom čase, v tom istom mieste a v porovnateľnej kvalite.

Náhrada v zmysle vyššie uvedeného sa poskytne v peniazoch, ak osobitný zákon alebo dohoda pôvodného vlastníka s novým vlastníkom nepripúšťa iný spôsob. 

Vzhľadom na skutočnosť, že vlastníci Nevykúpených pozemkov odmietajú dohodu o poskytnutí náhradných pozemkov ako formu nepeňažnej náhrady, problematika stanovenia primeranej nepeňažnej náhrady nie je predmetom tohto materiálu

Na základe vyššie uvedených skutočností je možné a potrebné vykladať pojem primeraná náhrada ako peňažná náhrada za Nevykúpené pozemky rovnajúca sa ich trhovej cene určenej znaleckým posudkom.

Za účelom stanovenia trhovej ceny bolo zo strany Ústavu ako jednej z najvyšších a najuznávanejších znaleckých autorít v odbore oceňovania majetku vypracované odborné vyjadrenie pre znalcov, ktorí vypracovávali Posudky na predmetné Pozemky. 

Ústav v rámci aplikácie  prvej metódy na určenie trhovej ceny pristúpil k jej stanoveniu tzv. porovnávacou metódou, ktorá sa opiera o určenie trhovej ceny na základe porovnania relevantných cien, za ktoré sa za určité relevantné obdobie prevádzali porovnateľné nehnuteľnosti v danej Lokalite. Analýzou zavkladovaných kúpnych zmlúv v jednotlivých katastrálnych územiach za obdobie posledných troch rokov bolo zistené, že ceny za prevod pozemkov porovnateľnej kvality sa pohybovali okolo 5,-Sk na m2. 

Na základe skutočnosti, že cena zistená porovnávacou metódou by bola pre účely výkupu pozemkov neakceptovateľná bolo potrebné objektivizovať trhovú cenu použitím inej metódy, a to tzv. metódy polohovej diferenciácie. Ústav pre tento účel vypracoval odborné stanovisko v dvoch alternatívach:

(i)	alternatíva 1- zohľadnenie budúceho využitia Pozemkov na stavebné účely,
(ii)	alternatíva 2 – zohľadnenie aktuálneho stavu Pozemkov, pričom tieto sa nepovažujú za stavebné pozemky.

V rámci alternatívy 1 boli zohľadnené všetky relevantné skutočnosti, ktoré by mohli mať reálny dopad na zvýšenie ceny Pozemkov, t.j. východiskom pre stanovenie ceny bol percentuálny podiel z ceny stanovenej pre pozemky v meste Žilina, bolo zohľadnené budúce zaradenie územia do priemyselnej zóny, bolo zohľadnené budúce využitie Pozemkov na stavebné účely atď.

Aplikáciou metódy polohovej diferenciácie dospel Ústav v rámci alternatívy 1  k odporúčanému rozpätiu trhovej ceny od 103,24 Sk/m2 do 126,17 Sk/m2.

Z odborného usmernenia Ústavu vychádzali všetky Posudky, pričom vlastníkom Pozemkov bola ponúknutá cena stanovená Posudkami, a to vo výške v priemere 136,07 Sk/m2.

Petičné výbory neustále namietali, že troma znaleckými posudkami nebola určená trhová cena pozemkov, ale iba ich všeobecná hodnota, čo je podľa ich názoru nižšia suma. Je pravdou, že v znaleckých posudkoch sa uvádza termín všeobecná hodnota majetku, avšak vyhláška MS SR č. 86/2002 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku (ďalej len Vyhláška“), podľa ktorej sú znalci povinní postupovať definuje všeobecnú hodnotu majetku v podstate tým istým spôsobom, ako Stavebný zákon definuje trhovú cenu v rámci ustanovení o vyvlastňovaní. Inými slovami, všeobecná hodnota majetku v zmysle uvedenej Vyhlášky zodpovedá spôsobom výpočtu a teda i výškou trhovej cene v zmysle Stavebného zákona. 

Cena ponúknutá Slovenskými stranami je teda objektívnou cenou navrhnutou v súlade s Troma znaleckými posudkami, ktoré boli vypracované v súlade s príslušnými právnymi predpismi a s odborným stanoviskom Ústavu, pričom zohľadňuje skutočnosť, že Pozemky sú určené na výstavbu a boli posudzované ako stavebné pozemky,  a preto ich všeobecná hodnota nemôže byť a ani nebude ovplyvnená vydaním územného rozhodnutia o umiestnení stavieb v rámci realizácie Projektu.

(iv)	Súlad s územným plánovaním
Podmienkou pre vyvlastnenie v zmysle ust. § 10 ods. 2 Stavebného zákona je súlad vyvlastnenia s cieľmi a zámermi územného plánovania. Tento súlad je možné skúmať v zásade dvoma spôsobmi:  
(i)	v prípade že účel, na ktorý sa vyvlastňuje, nevyžaduje vydanie územného rozhodnutia, skúma sa súlad s cieľmi a zámermi územného plánovania v zmysle § 110 ods. 2 druhá veta Stavebného zákona priamo vo vyvlastňovacom konaní.
(ii)	v opačnom prípade, teda ak účel, na ktorý sa vyvlastňuje, vyžaduje vydanie územného rozhodnutia, dokazuje sa súlad s cieľmi a zámermi územného plánovania v zmysle § 110 ods. 2 prvá veta Stavebného zákona spravidla v územnom rozhodnutí.

Použitie slova „spravidla“ v texte citovaného ustanovenia umožňuje príslušnému stavebnému úradu posudzovať súlad vyvlastnenia s cieľmi a zámermi územného plánovania aj na základe územnoplánovacej dokumentácie. 

K uvedenému svedčí aj skutočnosť, že ciele a úlohy územného plánovania sú všeobecne ustanovené v § 1 Stavebného zákona, pričom tieto sú konkretizované v územnoplánovacej dokumentácii, ktorú tvoria koncepcia územného rozvoja Slovenska, územný plán regiónu, územný plán obce a územný plán zóny.

Úlohou územného rozhodnutia v súlade s ust. § 39 Stavebného zákona je určiť podmienky, ktorými sa majú zabezpečiť záujmy spoločnosti v území, najmä súlad s cieľmi a zámermi územného plánovania. Z uvedeného možno vyvodiť, že územné rozhodnutie neurčuje ciele a zámery územného, tieto sú určené v územnoplánovacej dokumentácii. 

Na základe vyššie uvedenej právnej analýzy možno vyvodiť tento právny záver:
(i)	súlad vyvlastnenia s cieľmi a zámermi územného plánovania sa spravidla dokazuje v územnom rozhodnutí;
(ii)	súlad vyvlastnenia s cieľmi a zámermi územného plánovania je však možné preukázať aj inak, a to najmä územnoplánovacou dokumentáciou, a to vtedy ak z územnoplánovacej dokumentácie ciele a zámery územného plánovania vyplývajú;

Právoplatné územné rozhodnutie nie je teda podľa dostupného právneho názoru jediným zákonným predpokladom pre vydanie rozhodnutia o vyvlastnení. 

V zmysle uvedenej argumentácie by bolo možné začať s vyvlastňovacím konaním pred vydaním územného rozhodnutia za predpokladu, že by súlad vyvlastňovacieho konania s cieľmi a zámermi územného plánovania bolo možné posúdiť na základe územnoplánovacej dokumentácie.

Na základe právneho názoru príslušného stavebného úradu (Mesto Žilina) v prípade realizácie Projektu je potrebné, aby vydaniu meritórneho rozhodnutia vo vyvlastňovacom konaní predchádzalo právoplatné územné rozhodnutie vydané v rámci územného konania.

Proces vyvlastňovania
Rozhodnutie o vyvlastnení Pozemkov vo verejnom záujme je v zmysle ustanovenia § 108 ods. 1 Stavebného zákona v kompetencii príslušného stavebného úradu.

Proces vyvlastňovania si vyžaduje presný formálny postup s dodržaním nasledovných lehôt a krokov stanovených Stavebným zákonom: 

(i)	Podanie návrhu na vyvlastňovacie konanie
Návrh na vyvlastňovacie konanie musí spĺňať podmienky a náležitosti stanovené Stavebným zákonom a jeho vykonávacou vyhláškou č. 453/2000 Z.z., pričom je potrebné preukázať bezvýslednosť pokusu o dohodu. 

Hlavnou podmienkou k začatiu vyvlastňovacieho konania je, že vlastníkom Nevykúpených pozemkov boli zo strany výkupcov doručené výzvy na odpredaj  týchto pozemkov, ktoré sú zároveň posudzované ako návrh dohody pre účely vyvlastnenia.

V zmysle § 112 ods. 4 stavebného zákona musí písomná výzva vlastníkovi pozemku na uzavretie dohody obsahovať návrh odplaty, a to najmenej vo výške určenej podľa § 111 ods. 2 stavebného zákona, t.j. vo výške primeranej trhovej cene určenej znaleckým posudkom. Hoci predmetné ustanovenie uvádza, že takto určená cena predstavuje najnižšiu možnú ponuku, zákon nerieši právnu otázku, na základe akých kritérií, akým spôsobom, na základe akej skutočnosti  a najmä do akého maximálneho limitu je možné predmetnú odplatu zvýšiť. Uskutočnením návrhu odplaty rovnajúcej sa čiastke určenej podľa § 111 ods. 2 stavebného zákona je však v plnom rozsahu splnená podmienka stanovená zákonom. Máme zato, že objektívne neexistuje právny titul pre akékoľvek výraznejšie zvyšovanie odplaty (resp. kúpnej ceny) nad rámec splnenia predmetnej zákonnej podmienky, nakoľko uvedený postup by mohol byť v rozpore so zásadami zachovávania maximálnej hospodárnosti a efektívnosti pri nakladaní s prostriedkami štátneho rozpočtu. 

 Vlastníkom Nevykúpených pozemkov už uplynula (prípadne niektorým uplynie) 15 dňová lehota od doručenia výzvy na vyjadrenie súhlasu s odpredajom, pričom v prípade, že nebudú reagovať, alebo sa vyjadria negatívne, má sa za to, že výkupcovia sa pokúsili o dohodu a podmienka stanovená Stavebným zákonom je v tejto súvislosti splnená.

(ii)	Oznámenie o začatí vyvlastňovacieho konania
Stavebný úrad oznámi účastníkom vyvlastňovacieho konania začatie vyvlastňovacieho konania a zároveň oznámi termín uskutočnenia ústneho konania, a to najmenej 15 dní vopred.

V tejto súvislosti je potrebné, aby každému účastníkovi bolo predmetné oznámenie doručené, čo môže spôsobiť komplikácie a najmä časové prieťahy z dôvodu, že petičné výbory by teoreticky mohli inštruovať dotknutých vlastníkov Nevykúpených pozemkov, aby nepreberali poštu  resp. vyhýbali sa doručovaniu zásielok.

(iii)	Ústne konanie
Na ústnom konaní môžu účastníci uplatniť svoje námietky k vyvlastňovaciemu konaniu, pričom v zmysle Stavebného zákona sa neprihliada na námietky uplatnené neskôr alebo na námietky uplatnené v územnom konaní.

(iv)	Vydanie rozhodnutia o vyvlastnení
Stavebný úrad vydá rozhodnutie o vyvlastnení na základe uskutočneného vyvlastňovacieho konania a toto rozhodnutie doručí všetkým účastníkom vyvlastňovacieho konania, ktorí môžu podať voči rozhodnutiu stavebného úradu odvolanie v lehote do 15 dní odo dňa jeho doručenia. Podanie odvolania má odkladný účinok na rozhodnutie o vyvlastnení. V prípade podania odvolania je príslušným orgánom na odvolacie konanie  Krajský stavebný úrad. V prípade, že Krajský stavebný úrad odvolanie zamietne, rozhodnutie o vyvlastnení nadobudne právoplatnosť. 

(v)	Preskúmanie rozhodnutia súdom
Účastníci vyvlastňovacieho konania sú oprávnení podať žalobu na príslušný súd za účelom preskúmania zákonnosti rozhodnutia stavebného úradu vo veci vyvlastnenia. Podanie žaloby na súd nemá síce odkladný účinok na vyvlastňovacie konanie, avšak účastníci vyvlastňovacieho konania môžu  rámci návrhu na vydanie predbežného opatrenia požiadať súd o pozastavenie vykonateľnosti rozhodnutia o vyvlastnení.  V prípade, že súd ich žiadosti vyhovie, proces vyvlastnenia bude zastavený až do právoplatného rozhodnutia súdu vo veci samej resp. do zrušenia rozhodnutia súdu, ktorým dočasne pozastavil vykonateľnosť rozhodnutia o vyvlastnení

(vi)	 Konanie Ústavného súdu SR v zmysle Čl. 125 Ústavy SR
	V zmysle Čl. 125 a 130 Ústavy SR prichádza do úvahy začatie konania Ústavného 	súdu SR o preskúmanie súladu príslušných právnych predpisov SR upravujúcich 	problematiku vyvlastňovania s Ústavou SR, pričom príslušný podá môže podať:  
	a) najmenej 1/5 poslancov Národnej rady SR,
	b) prezident SR,
	c) vláda SR,
	d) súd, 
	e) generálny prokurátor.
	Ak Ústavný súd SR prijme návrh na predmetné konanie, môže pozastaviť účinnosť 	napadnutých právnych predpisov alebo ich časti, ak ich ďalšie uplatňovanie môže 	ohroziť základné práva a slobody, ak hrozí značná hospodárska škoda alebo iný 
	vážny nenapraviteľný následok. Konečným dôsledkom môže byť zánik účinnosti 	a následne i platnosti príslušného predpisu.	

(vii)	Ústavná sťažnosť v zmysle Čl. 127 Ústavy SR
	Nemožno vylúčiť ani podanie sťažnosti jednotlivých vlastníkov pozemkov na Ústavný 	súd SR, v ktorom budú namietať, že rozhodnutím o vyvlastnení bolo porušené ich 	základné ústavné právo - právo vlastniť majetok.

Na základe uvedených skutočností je zrejmé, že proces vyvlastnenia je administratívne, procesne a technicky náročný  (doručovanie,  ústne konanie na prerokovanie návrhu) a  z hľadiska času nie je možné presne určiť jeho celkové časové trvanie (možnosť odvolania na nadriadený stavebný úrad, možnosť podania žaloby, možnosť podania návrhu na zastavenie výkonu rozhodnutia na súd).

Na základe  zhodnotenia celého procesu vyvlastňovania je možné predpokladať, že  uvedený procesný postup by mohol v rámci optimistickej varianty trvať v rozsahu do 2 mesiacov, avšak pri pesimistickom variante sa môže predĺžiť až na 9 a viac mesiacov.

Za účelom odstránenia zbytočných časových prieťahov v súvislosti s realizáciou Projektu je potrebné:

-	realizovať „vyvlastňovaciu“ osvetu medzi vlastníkmi Nevykúpených pozemkov (vlastníci budú podliehať podľa mediálne prezentovaného vyjadrenia Ústredného daňového riaditeľstva vyššiemu daňovému zaťaženiu v procese vyvlastnenia v porovnaní s daňovým zaťažením v prípade uzatvorenia dohody),
-	dôkladne pripraviť podklady a potrebnú dokumentáciu na podanie návrhu na vyvlastnenie (preukázanie bezvýslednosti dohody atď.),
-	dôkladne zabezpečiť technickú stránku realizácie vyvlastňovacieho konania (doručovanie oznámení, realizáciu ústneho konania atď.),
-	zabezpečiť súčinnosť dotknutých orgánov.

2.	Zvýšenie ceny za Nevykúpené pozemky
V súvislosti s možnosťou riešenia predmetného problému pristúpením k zvýšeniu ceny za Nevykúpené pozemky upozorňujeme a skutočnosť, že kúpnu cenu ponúkanú vlastníkom za odpredaj Nevykúpených pozemkov nie je možné zvýšiť z nasledovných hlavných dôvodov:
(i)	Neexistencia právneho titulu
V rámci platného slovenského právneho poriadku neexistuje právny titul na zvýšenie kúpnej ceny nad rámec všeobecnej ceny (trhovej ceny) objektivizovanej v znaleckom posudku. Nakoľko štát nehospodári so súkromnými zdrojmi, ale je povinný efektívne a účelne nakladať s prostriedkami štátneho rozpočtu, nie je oprávnený dohodnúť ľubovoľnú kúpnu cenu, resp. kúpnu cenu svojvoľne zvyšovať.  

Pri nedodržaní uvedeného mechanizmu a poskytnutí vlastníkom Nevykúpených pozemkov nadštandardnej kompenzácie vo vyššej  cene v porovnaní s trhovou  by muselo zákonite v tomto prípade dôjsť na strane vlastníkov Nevykúpených pozemkov k ich majetkovému prospechu, ktorý by na druhej strane nevyhnutne musel znamenať majetkovú stratu štátu čo by mohlo byť kvalifikované ako neefektívne nakladanie s finančnými prostriedkami štátu. 

V súlade s uvedeným by bolo zrejme na žiadosť príslušných kontrolných orgánov potrebné odôvodniť, aké dôvody viedli štát k nadštandardným a finančne náročným dohodám o vyrovnaní, keď štandardný zákonný postup vyvlastnenia by bol finančne efektívnejší a lacnejší. 

(ii)	Zníženie štátnej pomoci pre Investora
V prípade, že by došlo k zvýšeniu kúpnej ceny (napriek absencii právneho dôvodu), uvedeným krokom by sa zároveň neúmerne zvýšila časť štátnej pomoci poskytovanej Investorovi za účelom nadobudnutia technicky upravených Pozemkov s vybudovanou infraštruktúrou, čím by sa nevyhnutne a výrazne  znížil balík štátnej pomoci pre nadväzné investície (výstavba závodu atď.).  V tejto súvislosti je možné predpokladať, že Investor nebude s týmto postupom súhlasiť. Navyše, v súčasnosti už prakticky nie je priestor na úpravu  štátnej pomoci Investorovi, a to s ohľadom na skutočnosť, že zo strany Európskej komisie je štátna pomoc pre Hyundai Mobis de facto schválená a v prípade štátnej pomoci pre KIA je potrebné spresniť len niektoré procesné podmienky. 

(iii)	Vytvorenie precedensu
Akceptovanie neoprávnenej požiadavky vlastníkov Nevykúpených pozemkov by  bolo precedentným rozhodnutím , ktoré by  komplikovalo a v niektorých prípadoch zrejme až znemožňovalo realizáciu iných v súčasnosti prebiehajúcich alebo budúcich investičných projektov a realizácii líniových stavieb v Slovenskej republike, nakoľko uvedený postup by bol návodom  pre ďalších vlastníkov pozemkov k domáhaniu sa bezdôvodného a právne nepodloženého zvyšovania kúpnej ceny. Vlastníci pozemkov by mohli v prípade iných investičných projektov na základe tohto precedensu pristúpiť k  taktizovaniu a vyčkávaniu na postoj Slovenskej republiky a odmietať návrhy na uzavretie dohody podložené znaleckým dokazovaním. Uvedený skutkový a právny stav by mohol výrazne spomaliť prísun zahraničných investícii do Slovenskej republiky a tým spomaliť rozvoj národného hospodárstva. 

ZÁVER

Na základe vyššie uvedených skutočností ako aj v záujme dodržať záväzky vyplývajúce zo zmlúv uzatvorených medzi SR a KIA Motors Corporation a Hyundai Mobis je potrebné pre pokračovanie v realizácii Projektu prijať zásadné rozhodnutie vlády SR.

Ministerstvo hospodárstva predkladá na rokovanie vlády SR dve alternatívy ďalšieho postupu:
Alternatíva č. 1: 
Počkať na vydanie územného rozhodnutia a následné vypracovanie nového znaleckého posudku pre určenie ceny pozemkov.
Časový posun, môže viesť k značnému zneisteniu investora, nedodržaniu zmluvných záväzkov SR a s následným reálnym rizikom odchodu investora zo Slovenska. I napriek určeniu novej ceny podľa nového znaleckého posudku možno očakávať, že táto cena bude veľmi blízka pôvodnej cene a nebude akceptovaná vlastníkmi pozemkov. V tejto súvislosti možno očakávať, že uvedený postup bude mať za následok ďalšie pozdržanie začiatku vyvlastňovacieho konania. Táto alternatíva prináša aj riziko požiadavky náhrady škody zo strany investora voči SR za nedodržanie zmluvných podmienok alebo z dôvodu prípadného odstúpenia od zmluvy.
Alternatíva č. 2:
Urýchlene zabezpečiť prípravu podkladov, potrebnej dokumentácie a ďalších opatrení na realizáciu vyvlastňovacích konaní k predmetným pozemkom a zároveň pokračovať v rokovaniach s investorom a s predstaviteľmi územnej samosprávy o alternatívnych lokalitách pre výstavbu závodu na výrobu automobilov.
. 
Pre zabezpečenie tejto alternatívy je potrebná nielen aktivita MH SR, ale predovšetkým urýchlená organizačná a ďalšia odborná činnosť, ktorá je v pôsobnosti príslušných ústredných orgánov štátnej správy, predovšetkým Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja SR vo vzťahu k vyvlastňovacím správnym orgánom, Ministerstva životného prostredia SR, Úradu geodézie, kartografie a katastra SR ďalej Slovenského pozemkového fondu a pod.
Rokovania budú zamerané na výber takých pozemkov, u ktorých vysporiadanie nevyžaduje zvýšené náklady a časové zdržanie.
V prípade nespolupráce uvedených orgánov sú riziká obdobné ako v alternatíve č.1.
Zároveň nie je možné vylúčiť nesúhlas investorov so zmenou lokality.