Author: .

Návrh

Legislatívny zámer návrhu zákona
o nájme poľnohospodárskych pozemkov

I. Analýza právnej úpravy nájmu poľnohospodárskych pozemkov

      Hospodárstvo Slovenskej republiky sa zakladá na princípoch sociálne a ekologicky orientovanej trhovej ekonomiky (čl. 55 ods. 1 Ústavy Slovenskej republiky). Štát dbá o šetrné využívanie prírodných zdrojov, o ekologickú rovnováhu a o účinnú starostlivosť o životné prostredie a zabezpečuje ochranu všetkých druhov voľne rastúcich rastlín a voľne žijúcich živočíchov (čl. 44 ods. 4 Ústavy Slovenskej republiky). Nezastupiteľnou zložkou životného prostredia a nenahraditeľným prírodným zdrojom je poľnohospodársky pôdny fond. Každý je povinný chrániť jeho prirodzené vlastnosti a vyhnúť sa konaniu, ktoré by viedlo k jeho zhoršeniu (§ 1 zákona SNR č. 307/1992 Zb. o ochrane poľnohospodárskeho pôdneho fondu v znení neskorších predpisov).
      V Slovenskej republike je v katastri nehnuteľností evidovaných 2 442 tis. ha poľnohospodárskej pôdy. Vzhľadom na historický vývoj nie je známy počet pôvodných (vlastníckych) pozemkov, ktoré tvoria uvedenú výmeru poľnohospodárskej pôdy, a nie je tiež známy počet vlastníkov takýchto pozemkov. Evidencia vykonávaná podľa zákona NR SR  č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom nie je doteraz ukončená, preto sa len odhaduje, že pôvodných  pozemkov je asi 5, 5 mil. pri priemernej výmere jedného pozemku 0, 45 ha a s priemerným počtom 12 až 15 spoluvlastníkov. 
      Extrémna rozdrobenosť pozemkového vlastníctva, či už ide o veľkosť jednotlivých pozemkov, počet spoluvlastníkov, rozptyl pozemkov toho istého vlastníka v prírode, ďalej to, že pozemky nie sú často v mieste bydliska ich vlastníkov a hranice pozemkov nie sú v prírode zreteľné, ale aj skutočnosť, že mnohí vlastníci nie sú známi, prípadne nemajú záujem alebo predpoklady na pozemkoch hospodáriť, prakticky vylučuje veľkú skupinu vlastníkov z hospodárenia na pôde. Z týchto dôvodov sú mnohí z vlastníkov prakticky vylúčení aj z možnosti ochrany predmetu svojho vlastníctva. 
      Pôvodné pozemky sú spravidla zlúčené do väčších celkov evidovaných v katastri nehnuteľností. Na takýchto zlúčených pozemkoch tvoriacich poľnohospodársky pôdny fond hospodári asi 2 800 právnických osôb (nájomcov), pre ktorých je poľnohospodárska výroba podnikaním. Asi 20 tisíc fyzických osôb podniká na pôde ako samostatne hospodáriaci roľníci. Právo podnikať a uskutočňovať inú zárobkovú činnosť je jedno zo základných hospodárskych práv zaručených každému Ústavou Slovenskej republiky (čl. 35 ods. 1).

      Podľa čl. 20 ods. 1 prvá a druhá veta Ústavy Slovenskej republiky: "Každý má právo vlastniť majetok. Vlastnícke právo všetkých vlastníkov má rovnaký zákonný obsah a ochranu." 

      Podľa čl. 20 ods. 3 prvá a druhá veta Ústavy Slovenskej republiky: "Vlastníctvo zaväzuje. Nemožno ho zneužiť na ujmu práv iných alebo v rozpore so všeobecnými záujmami chránenými zákonom." 
      Vlastník je v medziach zákona oprávnený predmet svojho vlastníctva držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním (§ 123 Občianskeho zákonníka). Obsahom práva nakladať s predmetom vlastníctva je aj právo vlastníka prenechať vec za odplatu inému, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral aj úžitky (§ 663 Občianskeho zákonníka). Právo vlastníka požívať plody a úžitky tvorí obsah vlastníckeho práva, ak predmetom vlastníctva je plodonosná vec. Ak vlastník takúto vec prenajme, právo požívať plody a úžitky (právo brať úžitky z prenajatej veci) patrí nájomcovi. Typickými plodonosnými vecami sú poľnohospodárske pozemky, ktoré sú účelovo určené na poľnohospodársku výrobu. 

      Rozvoj poľnohospodárstva patrí medzi významné úlohy programového vyhlásenia vlády z roku 1998. Podľa tohto dokumentu sa majú pre rozvoj poľnohospodárstva vytvoriť primerané podmienky na využitie poľnohospodárskej pôdy s cieľom zvýšiť efektívnosť a konkurencieschopnosť poľnohospodárstva, ako aj zabezpečiť primeranú štrukturálnu stabilitu poľnohospodárskych subjektov. Z programového vyhlásenia tiež vyplýva zámer podporovať trh s pôdou a pripraviť právnu úpravu dlhodobého nájmu poľnohospodárskej pôdy.

      Podľa koncepcie agrárnej a potravinovej politiky, ktorú vláda schválila v októbri roku 2000, medzi hlavné príčiny problémov slovenského poľnohospodárstva  popri viaznucom postupe v obnove práva užívania a disponovania s pozemkovým vlastníctvom patrí devastácia poľnohospodárskej pôdy a kultúrneho rázu krajiny, spôsobená prerušením obhospodarovania niektorých pozemkov, hlavne v oblastiach s menej priaznivými prírodnými  podmienkami.
      
      Poľnohospodárstvo podstatnou mierou prispieva k udržaniu funkčnej sídelnej štruktúry vidieka, vidieckej infraštruktúry a osídlenia. K tomu je okrem iného potrebná životaschopná podnikateľská sféra fungujúca v podmienkach stability a v hospodárskom prostredí umožňujúcom obnovu investovaného kapitálu. K dosiahnutiu tohto cieľa má napomôcť aj právna úprava nájmu poľnohospodárskych pozemkov na vykonávanie poľnohospodárskej výroby (poľnohospodárskeho nájmu). 

II. Právna úprava nájmu poľnohospodárskych pozemkov v Slovenskej republike

1. Všeobecne 

      Nájom poľnohospodárskych pozemkov upravujú viaceré právne predpisy. Občiansky zákonník upravuje nájom týchto pozemkov spolu s nájmom iných vecí v rámci všeobecnej úpravy nájomnej zmluvy (§ 663 až 684). Zákon č. 229/1991 Zb. o úprave vlastníckych vzťahov k pôde a  inému poľnohospodárskemu majetku (§ 22) a zákon č. 64/1997 Z. z. o užívaní pozemkov v zriadených záhradkových osadách a vyporiadaní vlastníctva k nim (§3 a 4) upravujú zákonný nájomný vzťah. 
      Na zákonnú úpravu zmluvného nájmu, ako aj nájomného vzťahu vzniknutého podľa zákona č. 229/1991 Zb. nadväzuje úprava vykonaná  nariadením vlády SR č. 208/1994 Z. z. o nájme poľnohospodárskych a lesných nehnuteľností a o nájme poľnohospodárskeho podniku. Toto nariadenie bolo vydané podľa splnomocňovacieho ustanovenia § 22 ods. 9 zákona č. 229/1991 Zb. a § 879a Občianskeho zákonníka. 

Okrem spomenutej právnej úpravy niektoré práva a povinnosti spojené s nájmom poľnohospodárskych pozemkov upravujú aj ďalšie predpisy. Napríklad  podľa § 18 ods. 1 zákona NR SR č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom v znení neskorších predpisov, Slovenský pozemkový fond nemôže pozemky, s ktorými nakladá, sám užívať, ale ich prenajíma na účely poľnohospodárstva alebo lesného hospodárstva, prípadne v súlade s rozhodnutím príslušného orgánu štátnej správy dočasne aj na iný účel. Podobnú úpravu obsahuje zákon NR SR č. 181/1995 Z. z. o pozemkových spoločenstvách (§ 6 ods. 2). Podľa zákona NR SR  č. 332/1996 Z. z. o vinohradníctve a vinárstve, ak vlastník vinohradníckeho honu uvedeného v prílohe tohto zákona nechce svoj hon užívať ako vinicu, je povinný ho zameniť, prenajať alebo odpredať (§ 5 ods. 4).

2. Vznik a trvanie nájmu 

	Nájom poľnohospodárskych pozemkov podľa Občianskeho zákonníka vzniká nájomnou zmluvou. Zákonmi č. 229/1991 Zb. a č. 64/1997 Z. z. bol založený tzv. zákonný nájom. Jedným z podstatných znakov nájmu je jeho dočasnosť (§ 663 Občianskeho zákonníka). 
      So vznikom nájmu na základe nájomnej zmluvy súvisí aj jej forma a náležitosti. Občiansky zákonník nevyžaduje písomnú formu nájomnej zmluvy ani nepredpisuje osobitné náležitosti zmluvy. Nariadenie vlády SR č. 208/1994 Z.z. vyžaduje pre zmluvu o nájme poľnohospodárskych a lesných nehnuteľností písomnú formu, ak sa zmluva uzaviera na dobu dlhšiu ako päť rokov (§ 3 ods. 1). Povinné náležitosti zmluvy sú ustanovené v § 3 ods. 2 až 4 a ak ich zmluva neobsahuje, je neplatná (§ 3 ods. 5). Zmluva o nájme poľnohospodárskeho podniku alebo jeho samostatnej technologicko-organizačnej časti sa uzaviera písomne vždy a doba nájmu trvá najmenej desať rokov (§ 9 ods. 1). V odseku 3 tohto ustanovenia sú vymenované povinné náležitosti zmluvy, ale ich nedodržanie nie je sankcionované neplatnosťou zmluvy (na rozdiel od znenia § 3 ods. 5). 

3. Predĺženie nájmu 

	Podľa § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ak nájomca užíva veci aj po skončení nájmu a prenajímateľ proti tomu nepodá návrh na vydanie veci alebo na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní, obnovuje sa nájomná zmluva za tých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne. Nájom dojednaný na dobu dlhšiu ako rok sa obnovuje vždy na rok, nájom dojednaný na kratšiu dobu sa obnovuje na túto dobu. 
	Z kontextu citovaného ustanovenia s ustanovením § 676 ods. 1 Občianskeho zákonníka vyplýva, že predĺženie nájmu sa vzťahuje na nájom uzavretý na dobu určitú. 

4. Skončenie nájmu 

	Nájom sa skončí uplynutím doby, na ktorú sa dojednal, ak sa prenajímateľ nedohodne s nájomcom inak (§ 676 ods. 1 Občianskeho zákonníka). Zrušiť nájomnú zmluvu dojednanú na neurčitú dobu možno, ak nedôjde k dohode prenajímateľa s nájomcom, iba výpoveďou (§ 677 ods. 1 Občianskeho zákonníka), pričom ak ide o nájom pozemkov patriacich do poľnohospodárskeho pôdneho fondu, nájomnú zmluvu možno vypovedať v jednoročnej lehote, a to k 1. októbru bežného roka (§ 677 ods. 2 Občianskeho zákonníka). 
Nájomná zmluva zaniká zničením prenajatej veci (§ 680 ods. 1 Občianskeho zákonníka). Občiansky zákonník ustanovuje tiež dôvody odstúpenia od nájomnej zmluvy (§ 679). 
Zákon  č. 229/1991 Zb.  ustanovuje výpoveď ako spôsob skončenia nájomného vzťahu v § 22 ods. 2. Nájom možno vypovedať k 1. októbru bežného roka a výpovedná lehota je jeden rok, ak sa nedohodne inak. V prípade, že pozemok je pre vlastníka neprístupný, nemôže výpovedná lehota skončiť skôr, než sa vykonajú pozemkové úpravy. S neprístupnosťou pozemkov je ale spojené právo vlastníka na pridelenie iných poľnohospodárskych pozemkov do bezplatného náhradného užívania (§ 15 ods. 2 zákona SNR  č. 330/1991 Zb.). 
      Zákon č. 64/1997 Z. z. ustanovuje dôvody a podmienky výpovede nájomného vzťahu v § 3. Podľa tohto ustanovenia môže nájomný vzťah vypovedať vlastník pozemku, a to k 1. októbru bežného roka, ale len do začatia konania o pozemkových úpravách podľa § 7 zákona. Výpovedná lehota je jeden rok, nemôže však skončiť pred poskytnutím náhrady podľa § 3 ods. 3 a 4 zákona, ako ani pred dňom, v ktorom by užívateľovi zanikol nájom podľa § 22 ods. 3 zákona č. 229/1991 Zb. (§ 3 ods. 5 zákona č. 64/1997 Z. z.). 
          Nariadenie vlády SR  č. 208/1994 Z. z. ustanovuje výpovedné dôvody v § 6 s tým, že výpovedné dôvody prenajímateľa uvedené v odseku 2 sú zároveň dôvodmi na odstúpenie od nájomnej zmluvy (§ 6 ods. 3). Ak spolu s nájmom poľnohospodárskych pozemkov sú predmetom nájmu aj iné nehnuteľnosti, ktoré slúžia poľnohospodárskej výrobe, môže prenajímateľ alebo nájomca vypovedať ich nájom len vtedy, ak súčasne vypovie aj nájom k pozemkom (§ 6 ods. 5) . 

5. Predmet nájmu 

         Predmetom nájmu podľa Občianskeho zákonníka sú veci (§ 663). Keďže pre všetky druhy nájmu platia ustanovenia § 663 až 684, aj nájom poľnohospodárskych pozemkov sa riadi týmito ustanoveniami. Výslovná zmienka o poľnohospodárskych pozemkoch je iba v niektorých z uvedených ustanovení (§ 671 ods. 2 a § 673). 
         Predmetom nájomného vzťahu vzniknutého podľa zákona č. 229/1991 Zb. sú poľnohospodárske a lesné pozemky (§ 22 ods. 2 prvá veta) a podľa zákona č. 64/1997 Zb. pozemky v zriadených záhradkových osadách (§ 1 písm. a/ v spojení s § 3 ods. 1). 
        Predmetom nájmu podľa nariadenia vlády SR  č. 208/1994 Z. z. sú poľnohospodárske a lesné nehnuteľnosti a tiež poľnohospodársky podnik (§ 8 až 10), ktorý je definovaný ako súbor pozemkov, stavieb, zariadení a iných prostriedkov, ktoré ako hospodársky celok slúžia poľnohospodárskej výrobe. K poľnohospodárskemu podniku patria veci, práva a iné majetkové hodnoty, ktoré slúžia na prevádzkovanie poľnohospodárskeho podniku, alebo vzhľadom na svoju povahu majú tomuto účelu slúžiť. 

6. Starostlivosť o predmet nájmu 

	Podľa § 664 Občianskeho zákonníka, prenajímateľ je povinný prenechať prenajatú vec nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, alebo, ak sa spôsob užívania nedohodol, obvyklé užívanie, a v tomto stave ju na svoje náklady udržiavať. 
	Podľa § 22 ods. 6 zákona č. 229/1991 Zb.: "Nájomca je oprávnený užívať pozemok v súlade s jeho účelovým určením podľa predpisov o evidencii nehnuteľností. S užívanou nehnuteľnosťou je povinný nakladať so starostlivosťou riadneho hospodára a po skončení nájmu vrátiť budovy a stavby v stave zodpovedajúcom obvyklému opotrebeniu." Starostlivosť riadneho hospodára definuje § 2 nariadenie vlády  SR č.  208/1994 Z. z. 
	Zákon č. 64/1997 Z. z. upravuje starostlivosť o predmet nájmu len nepriamo, keď neužívanie pozemku nájomcom so starostlivosťou riadneho hospodára je pre vlastníka pozemku dôvodom vypovedať nájomný vzťah (§ 3 ods. 2 písm. a)). 

7. Nájomné 

	Nájomca je povinný platiť nájomné podľa zmluvy, inak nájomné obvyklé v čase uzavretia zmluvy s prihliadnutím na hodnotu prenajatej veci a spôsob jej užívania (§ 671 ods. 1 Občianskeho zákonníka). 
	Zákon č. 229/1991 Zb. nájomné neupravuje, ale vykonávacie nariadenie vlády SR  č. 208/1994 Z. z. v § 4 ustanovuje, že ak sa nájomca a prenajímateľ nedohodnú inak a ak predmetom nájomného vzťahu sú poľnohospodárske pozemky, výška nájomného sa určí podľa vyhlášky č. 465/1991 Zb.  
	Ak ide o nájom poľnohospodárskeho podniku, nájomca a prenajímateľ sa môžu dohodnúť, že nájomné sa určí podielom na výnose dosiahnutom zo všetkej činnosti a z nakladania so všetkým majetkom tvoriacim podnik, ktorý nájomca dosiahol za predchádzajúci kalendárny rok (§ 10 ods. 1 nariadenia vlády SR č. 208/1994 Z.z.). 
	Zákon č. 64/1997 Z. z. určil nájomné vo výške 10% z ceny pozemkov zistenej podľa vyhlášky č. 465/1991 Zb., najmenej však 0,30 Sk za m2 (§ 4 ods. 1 zákona). Ak však vlastník a užívateľ uzavreli pred účinnosťou zákona nájomnú zmluvu podľa nariadenia vlády SR č. 208/1994 Z. z., vlastníkovi patrí nájomné vo výške uvedenej v tejto zmluve (§ 5 zákona). 

8. Splatnosť nájomného 

         Ak nie je dohodnuté alebo osobitné predpisy neustanovujú inak, platí sa nájomné z poľnohospodárskych pozemkov polročne pozadu 1. apríla a 1. októbra (§ 671 ods. 2 Občianskeho zákonníka).
         Zákon č. 229/1991 Zb. splatnosť nájomného neupravuje, preto platí všeobecná úprava podľa Občianskeho zákonníka. 
         Nájomné za nájomný vzťah vzniknutý podľa § 3 zákona č. 64/1997 Z. z. je splatné do 1. apríla nasledujúceho roku (§ 4 ods. 2). 

9. Odpustenie a zľava z nájomného 

         Nájomca nie je povinný platiť nájomné, ak pre vady, ktoré nespôsobil, nemohol pri nájme poľnohospodárskych pozemkov docieliť žiadny výnos (§ 673 Občianskeho zákonníka). Ak pre takéto vady klesli úžitky pod polovicu bežného výnosu, nájomca má nárok na primeranú zľavu z nájomného (§ 674 Občianskeho zákonníka). Právo na odpustenie alebo na poskytnutie zľavy z nájomného sa musí uplatniť u prenajímateľa bez zbytočného odkladu. Právo zanikne, ak sa neuplatní do šiestich mesiacov odo dňa, keď došlo ku skutočnostiam toto právo zakladajúcim (§ 675 Občianskeho zákonníka). 
      Nariadenie vlády SR č. 208/1994 Z. z. v § 5 upresňuje, čo sú vady poľnohospodárskeho pozemku, ktoré nespôsobil nájomca a ktoré sú dôvodom na odpustenie alebo zľavu z nájomného podľa § 673 a § 674 Občianskeho zákonníka. Nájomca poľnohospodárskeho podniku má právo na primeranú zľavu z nájomného, ktorá zodpovedá chýbajúcim alebo vadným veciam podľa § 10 ods. 2 nariadenia vlády SR č. 208/1994 Z.z.  

III. Právna úprava nájmu  poľnohospodárskych pozemkov v niektorých štátoch Európskej únie 

1.  Všeobecne 

         Nájom poľnohospodárskych pozemkov v Rakúsku upravuje Všeobecný občiansky zákonník (§1090 až 1150), ako aj spolkový zákon o prenájme pôdy BGBI č. 451/1969. 
        Vo Francúzsku upravuje nájom poľnohospodárskych pozemkov zákon o nájme pôdy a určenie výšky nájomného upravuje zákon o cenách za nájom pôdy č. 95-2 z 2. januára 1995.
         V Nemecku platí pre tieto vzťahy Občiansky zákonník, ako aj zákon o oznamovaní a reklamácií zmlúv o nájme pôdy z 8. 11. 1985. 
        V Dánsku na tento účel slúži zákon o pôde z roku 1967. 

2.    Vznik a trvanie nájmu 

	Nájom v posudzovaných štátoch Európskej únie vzniká na základe zmluvy. 
Rakúsky zákon ustanovuje dobu nájmu ornej pôdy a trvalých trávnych porastov na päť rokov a nájom poľnohospodárskeho podniku, ktorý tvoria ovocné sady a vinohrady, na 10 až 15 rokov. 
         V Nemecku nie je zákonom ustanovená doba nájmu, ale v praxi je zaužívaný dlhodobý nájom nad 12 rokov.
        Vo Francúzsku je zákonom ustanovená minimálna doba nájmu na deväť rokov. Zákonom sú ďalej ustanovené tieto dlhodobé nájmy:
a) nájom na 18 rokov obnoviteľný po deviatich  rokoch, 
b) nájom na 25 rokov obnoviteľný po tichom predĺžení z roka na rok, 
c) životný nájom v minimálnej dobe 25 rokov umožňujúci nájomcovi dosiahnuť dôchodkový vek. 

3.  Predĺženie nájmu 

         Pri posudzovaní záujmov o predĺženie nájmu sa v Rakúsku prihliada na hospodársku situáciu oboch zmluvných strán. Prípustná doba predĺženia nájomnej zmluvy je jeden až štyri roky. Súd na návrh nájomcu môže predĺžiť dobu nájmu, ak nájomná zmluva trvala najmenej desať rokov a ak od jej zachovania závisí existencia nájomcu, s výnimkou, ak by prenajímateľ chcel na pôde sám hospodáriť. Predĺženie doby trvania zmluvy nie je prípustné, ak táto doba bola dojednaná výslovne na čas, ktorý zodpovedá účelu nájmu. Ak rozhodnutie o predĺžení doby trvania zmluvy závisí od stanovenia primeranej výšky nájomného, určí ho súd. 
         V Nemecku je nájomca povinný písomne požiadať o predĺženie nájmu. Prenajímateľ môže pokračovanie nájomného vzťahu odmietnuť, ak nájomca nepožiadal o predĺženie nájmu najmenej jeden rok pred jeho skončením. Ak nedôjde k dohode o pokračovaní nájmu, o dobe jeho predĺženia, ako aj o podmienkach predĺženia nájomného vzťahu, rozhodne poľnohospodársky súd.
        Vo Francúzsku sa nájom obnovuje v zásade na obdobie deviatich rokov, ale ak nájomca dosiahol dôchodkový vek a uplynula mu doba nájmu, stráca právo na jeho obnovu. Obnovenie nájmu na dobu kratšiu ako deväť rokov je možné len v prípade neplnoletého vlastníka, ak sa predpokladá prevzatie hospodárstva po dosiahnutí plnoletosti. Prenajímateľ má právo odmietnuť obnovenie nájmu, ak chce sám hospodáriť. 

4. Skončenie nájmu 

        Rakúsky spolkový zákon ustanovuje, že zmluva zaniká, ak sa prenajatá vec zničí. Ak k tomu dôjde zavinením jednej strany, druhá strana má nárok na náhradu. Ak sa tak stane z vyššej moci, ani jedna strana nenesie zodpovednosť. Nájomca je oprávnený skončiť nájom pred uplynutím dohodnutej doby, ak sa predmet nájmu bez jeho zavinenia dostane do stavu, ktorí ho robí nespôsobilým na dohodnuté užívanie. Nájomná zmluva skončí uplynutím doby, na ktorú bol nájom výslovne alebo s tichým súhlasom dojednaný. Ak sa doba nájomnej zmluvy neurčí výslovne, s tichým súhlasom ani podľa osobitných predpisov, musí ten, kto chce zmluvu zrušiť, nájom vypovedať šesť mesiacov vopred. Ak prenajímateľ predá predmet nájmu inej osobe, nájomca musí po riadnej výpovedi ustúpiť novému majiteľovi, je však oprávnený požadovať od prenajímateľa s prihliadnutím na utrpenú škodu a ušlý úžitok plnú náhradu. Úmrtím prenajímateľa alebo nájomcu nájomná zmluva nezaniká. 
         Podľa nemeckého spolkového zákona sa nájom skončí uplynutím doby, na ktorú sa dojednal. Prenajímateľ môže nájomný pomer vypovedať bez dodržania výpovednej lehoty vtedy, ak nájomca mešká s platením nájomného dlhšie ako tri mesiace. Výpoveď musí dať písomnou formou.
         Francúzsky a dánsky zákon neustanovujú podmienky, za ktorých možno dať výpoveď z nájmu, prípadne odstúpiť od nájomnej zmluvy. 

5. Predmet nájmu 

         Podľa rakúskeho spolkového zákona sa zmluvou o nájme pôdy prenajímajú pozemky, ako aj rybníky spolu s obytnými a hospodárskymi budovami na poľnohospodárske využívanie (na získavanie rastlinných výrobkov, šľachtenie alebo chov úžitkových zvierat alebo chov rýb). 
         V Nemecku sa zmluvou o nájme pôdy prenajíma pôda spolu s obytnými a hospodárskymi budovami súvisiacimi s jej obhospodarovaním (podnik), alebo sa prenajíma pôda bez budov prevažne na poľnohospodárske účely. Podľa právnej úpravy  z  roku 1985 prenajímateľ a nájomca pred začiatkom nájomného vzťahu spoločne vypracujú popis predmetu nájmu, v ktorom uvedú jeho rozsah a stav v akom sa nachádza. 
         Vo Francúzsku sa popisuje stav pozemkov na počiatku nájmu v zmysle zákona o nájme pôdy. 

6. Starostlivosť o predmet nájmu 

        Podľa rakúskeho spolkového zákona sú prenajímatelia povinní odovzdať a udržiavať predmet nájmu na vlastné náklady v používateľnom stave a nájomcovi nebrániť v predpokladanom užívaní. Nájomca sám vykonáva obvyklé opravy hospodárskych budov len v rozsahu, v akom je oprávnený požiadať ich úhradu v súvislosti s materiálnymi potrebami majetku a služieb podľa charakteru majetku. 
         V Nemecku prenajímateľ odovzdá predmet nájmu na zmluvné užívanie vo vhodnom stave a počas doby nájmu ho udržiava v tomto stave. Nájomca však na vlastné náklady vykonáva obvyklé opravy predmetu nájmu, najmä obytných a hospodárskych budov, ciest, priekop, drenáží, ohrád. Iné ako nevyhnutné náklady, s ktorými súhlasil, prenajímateľ uhradí nájomcovi po skončení nájomného vzťahu, ak náklady na bežnú údržbu a opravy prevýšia hodnotu predmetu nájmu. Ak prenajímateľ neodsúhlasí vynaložené náklady, na návrh nájomcu môže súhlas nahradiť poľnohospodársky súd. 
        Francúzsky zákon podrobne vymedzuje postavenie nájomcu, ktorý svojou prácou alebo investíciami spôsobil úpravy prenajatých pozemkov. Nájomca má právo po uplynutí doby nájmu na náhradu od prenajímateľa. Dôkazom týchto úprav musí byť stav pozemkov na počiatku nájmu.

7. Nájomné

          Rakúsky spolkový zákon neustanovuje výšku nájomného za nájom poľnohospodárskych pozemkov, hovorí však o primeranom nájomnom. Podľa tohto zákona sa za primerané považuje nájomné, ktoré pri riadnom obhospodarovaní predmetu nájmu zabezpečuje obom zmluvným stranám dosiahnuteľný výnos, ktorý zodpovedá hodnote obojstranne potrebných výkonov na dosiahnutie tohto výnosu, pričom sa osobitne prihliada na dobu trvania zmluvy, na hodnotu predmetu nájmu podľa druhu, kvality a miestneho dopytu, hodnotu obojstranne poskytnutých zariadení a prevádzkových prostriedkov, ako aj na inak nevyhnutné obojstranné výkony, náklady a výdavky.
         V Nemecku sa výška nájomného ustanovuje na základe primeraného pomeru k výnosu, ktorý sa pri riadnom obhospodarovaní musí dosahovať.
        Vo Francúzsku zákon ustanovuje rozpätie minimálneho a maximálneho nájomného odvodeného na základe regionálneho indexu prenájmu pôdy stanoveného prefektom. Tento index spočíva v kombinácii ukazovateľov hrubý národný hospodársky výnos z hektára (priemerne za päť rokov) a  indexu. 

 
8. Prehľad o výške nájomného vo vybraných štátoch Európskej únie je uvedený v nasledujúcej tabuľke:

Priemerná výška nájomného za prenájom poľnohospodárskej pôdy v štátoch Európskej únie (ECU/ha , Sk/ha, 1ECU:43,50Sk)

Priemerná výška nájomného za prenájom poľnohospodárskej pôdy v štátoch Európskej únie
(ECU/ha , Sk/ha, 1ECU:43,50Sk)

| 1996 | 1997 | 1998 | 1999
Rok | ECU/ha | Sk/ha | ECU/ha | Sk/ha | ECU/ha | Sk/ha | ECU/ha | Sk/ha
Belgicko | 176 | 7 656 | 175 | 7 612 | 178 | 7 743 | 185 | 8 047
Dánsko | 292 | 12 702 | 292 | 12 702 | 297 | 12 919 | 296 | 12 876
Fínsko | 144 | 6 264 | 135 | 5 872 | - | - | - | -
Francúzsko | 124 | 5 394 | 124 | 5 394 | 128 | 5 568 | 132 | 5 742
Luxembursko | 151 | 6 568 | 151 | 6 568 | 158 | 6 873 | 159 | 6 916
Nemecko | 226 | 9 831 | - | - | 242 | 10 527 | 249 | 10 831
Holandsko | 310 | 13 485 | 327 | 14 224 | 338 | 14 703 | 474 | 20 619
Grécko | 428 | 16188 | 442 | 19 227 | 420 | 18 270 | 430 | 18 705
Švédsko | 98 | 4 263 | 97 | 4 219 | 97 | 4 219 | - | -
Wales | 94 | 4 089 | 118 | 5 133 | 133 | 5 785 | 124 | 5 394
Škótsko | 98 | 4 263 | 119 | 5 176 | 149 | 6 481 | 156 | 6 786
Severné Írsko | 267 | 11 614 | 303 | 13 180 | 303 | 13 180 | 303 | 13 180
Anglicko | 147 | 6 394 | 184 | 8 004 | 192 | 8 352 | 186 | 8 091

V Slovenskej republike sa výška nájomného pohybuje v rozpätí od 13 do 15 ECU/ha, čo predstavuje nájomné od 565 Sk do 652 Sk/ha. Tieto rozdiely však nemožno hodnotiť samy osebe. Ak by sme v tejto súvislosti porovnali aj ceny poľnohospodárskych pozemkov na Slovensku a v uvedených štátoch Európskej, z ktorých sa nájomné určitým spôsobom odvodzuje, zistili by sme, že rozdiely v cenách pozemkov sú ešte väčšie. 

9. Splatnosť nájomného 

        Podľa rakúskeho spolkového zákona, ak nie je dohodnuté niečo iné alebo neexistuje miestna zvyklosť, nájomné sa platí ročne, ak je nájom dojednaný na viac ako jeden rok. Pri nájme na kratšiu dobu sa nájomné platí po uplynutí nájmu. 
         V Nemecku a vo Francúzsku nie sú zákonom ustanovené termíny úhrady nájomného a tieto vzťahy sa upravujú v nájomných zmluvách v závislosti od miestnych zvyklostí. 

10. Odpustenie a zľava z nájomného 

         Podľa rakúskeho spolkového zákona, ak vec prevzatú do nájmu nemožno užívať pre mimoriadne udalosti, ako oheň, vojna, epidémia, veľké záplavy alebo pre celkovú neúrodu a prenajímateľ nie je povinný zabezpečiť obnovenie, nájomné sa neplatí. Ak nájomca napriek uvedenej udalosti zachová obmedzené užívanie prenajatého pozemku, nájomné sa pomerne zníži. 
        Nájomca má nárok na zľavu z nájomného, ak sa pre mimoriadne udalosti znížil obvyklý výnos za užívanie majetku prenajatého na jeden rok o viac ako polovicu. Prenajímateľ je povinný poskytnúť zľavu vo výške chýbajúceho nájomného spôsobeného týmto výpadkom.
        V Nemecku, Francúzsku a Dánsku nie je zákonom ustanovená možnosť odpustenia a zľavy z nájomného. 

IV. Zhodnotenie analýzy právnej úpravy nájmu poľnohospodárskych pozemkov

	Cieľom analýzy bolo najmä umožniť porovnanie právnej úpravy nájmu poľnohospodárskych pozemkov v Slovenskej republike s úpravou vo vybraných štátoch Európskej únie, ako aj medzi týmito štátmi navzájom. 
          Právna úprava poľnohospodárskeho nájmu v posudzovaných štátoch Európskej únie má niektoré znaky totožné alebo porovnateľné so slovenskou právnou úpravou, ale vykazuje aj viaceré odlišnosti. Tie sú ale zrejmé aj medzi jednotlivými štátmi Európskej únie, čo zodpovedá odlišným podmienkam vzniknutým napríklad historickým vývojom alebo vplyvom agrárnej politiky týchto štátov. 
         Právna úprava poľnohospodárskeho nájmu na Slovensku je zasa odrazom našich špecifík, spojených najmä s historicky vzniknutou rozdrobenosťou pozemkového vlastníctva a neúplnou verejnou evidenciou pozemkov a právnych vzťahov k nim. To, že nájom poľnohospodárskych pozemkov upravujú popri Občianskom zákonníku aj osobitné právne predpisy, je  jav charakteristický pre nájom ako právny inštitút. Právna úprava nájmu v Občianskom zákonníku obsahuje jednak všeobecnú úpravu nájomnej zmluvy, ale tiež osobitnú úpravu niektorých otázok podľa predmetu nájmu (byty) alebo povahy nájmu (podnikateľský nájom hnuteľných vecí). Nájom nebytových priestorov upravuje osobitný zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov a v Obchodnom zákonníku je osobitný zmluvný typ pre nájom dopravného prostriedku. 
         I keď v súvislosti s pripravovanou rekodifikáciou Občianskeho zákonníka je zrejmý trend začleniť do tohto základného predpisu súkromného práva celú úpravu príslušných právnych inštitútov, odklad rekodifikačných prác spolu s ďalej uvedenými skutočnosťami odôvodňuje záver, aby sa pripravila osobitná zákonná úprava poľnohospodárskeho nájmu. 
            Za spoločný rys právnej úpravy v posudzovaných európskych štátoch možno označiť orientáciu na dlhodobý nájom pozemkov (poľnohospodárskeho podniku), i keď doba nájmu je rôzna. Slovenská právna úprava síce tiež umožňuje, aby medzi prenajímateľom a nájomcom vznikol dlhodobý nájomný vzťah, chýba však výslovná úprava, že poľnohospodársky nájom bude obligatórne založený na určitý, relatívne dlhý čas, ktorý by nájomcu motivoval riadne na pôde hospodáriť a investovať do nej, resp. investovať do poľnohospodárskej výroby ako podnikateľskej činnosti a zároveň mu umožnil v celom rozsahu využiť vložené investície. 
	Stabilitu hospodárenia na pôde nepodporuje ani platná úprava tzv. zákonného nájmu, ktorá umožňuje tento nájomný vzťah vypovedať aj do budúcnosti (bez časového obmedzenia). Ak sú pozemky pre vlastníka neprístupné, môže žiadať na náklady štátu vyčlenenie náhradných pozemkov. 
         Určenie nájomného v posudzovaných štátoch Európskej únie sa vždy nenecháva len na vôli zmluvných strán. Takýto prístup k určovaniu nájomného u nás vo všeobecnosti absentuje, hoci osobitné predpisy určenie nájomného upravujú. Optimálne nie sú ani lehoty platenia nájomného za nájom poľnohospodárskych pozemkov podľa Občianskeho zákonníka (1. apríl a 1. október), nakoľko finančné zdroje nájomcov sú v značnom rozsahu závislé od speňaženia produkcie. 
            Občiansky zákonník (§ 664) ukladá prenajímateľovi povinnosť prenechať pozemky nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté (obvyklé) užívanie a v tomto stave ich na svoje náklady udržiavať. 
          Stavom pozemkov spôsobilým na poľnohospodárske využitie je ich úrodnosť (produkčná schopnosť). V tomto stave má pozemky udržiavať nájomca (osobitne pri dlhodobom nájme), nakoľko užívanie pozemkov za účelom brania úžitkov z nich predpokladá, že nájomca sa má pričiniť o dosiahnutie týchto úžitkov a preto aj znášať náklady s tým spojené. Naviac treba prihliadať na skutočnosť, že možnosť vlastníkov udržiavať pozemky v stave spôsobilom na poľnohospodárske využitie je prakticky vylúčená, keďže veľa vlastníkov nie je známych, pozemky sú extrémne rozdrobené a ich hranice nie sú v prírode zreteľné. 
      	Ako sa už konštatovalo, nájom poľnohospodárskych pozemkov upravuje okrem zákonov aj nariadenie vlády SR č. 208/1994 Z. z. Úprava vykonaná týmto právnym predpisom je v niektorých ustanoveniach nadmieru kogentná, čo je tiež jeden z dôvodov návrhu novej právnej úpravy. 

V. Základné ciele vypracovania návrhu zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov 

1. Účel zákona 

        Účelom zákona bude upraviť nájom pozemkov na vykonávanie poľnohospodárskej výroby (rastlinnej, živočíšnej, chovu rýb a súvisiacich služieb) a umožniť tak konsolidáciu vlastníckych pomerov jednak k poľnohospodárskej pôde, ale aj k majetkovým hodnotám slúžiacim na jej obhospodarovanie. Pôjde o úpravu umožňujúcu vytváranie poľnohospodárskych podnikov ako súborov pozemkov, stavieb a iných vecí, ktoré sa budú ako celok využívať na poľnohospodársku výrobu. 
         Z ústavného hľadiska pôjde o vytvorenie podmienok na uplatnenie práva podnikať a uskutočňovať inú zárobkovú činnosť (čl. 35 ods. 1 ústavy) pri súčasnom uplatení vlastníckeho práva (čl. 20 ods. 1 a 3 ústavy). 

2. Predmet nájmu 

        Predmetom nájmu budú pozemky, ktoré tvoria poľnohospodársky pôdny fond alebo do neho patria, ako aj iné pozemky, ak sa dajú využiť na poľnohospodársku výrobu. Pri vymedzení pozemkov sa bude vychádzať zo záväzných údajov katastra nehnuteľností (druh pozemku a charakteristika jeho využitia). 
      
	Predmetom nájmu bude aj poľnohospodársky podnik, keďže súbor pozemkov, stavieb a iných vecí tvoriacich takýto podnik je (môže byť) predmetom vlastníctva toho istého vlastníka. 

3. Vznik a trvanie nájmu 

           Nájom vznikne na základe nájomnej zmluvy, ktorú bude možné uzavrieť len na dobu určitú, pričom zákon ustanoví minimálnu dobu trvania nájmu s ohľadom na jeho predmet, účel a  návratnosť investícií. Pri splnení zákonných podmienok sa nájom obnoví v rozsahu minimálnej doby trvania nájmu. 

4. Skončenie nájmu 

       Vzhľadom na to, že nájom bude možné dojednať len na dobu určitú, tento skončí zásadne uplynutím času. Skoršie bude možné nájom skončiť len výnimočne, a to najmä z týchto dôvodov
a) nájomca nebude po určitý čas platiť nájomné, 
b) pozemky (poľnohospodársky podnik) sa majú využiť na výstavbu alebo iné opatrenia vo verejnom záujme, pre ktoré ich možno vyvlastniť, 
c) na majetok prenajímateľa alebo nájomcu sa vyhlási konkurz alebo tieto osoby vstúpia do likvidácie, 
d) nájomca sa bez svojho zavinenia dostane do situácie, že prenajaté pozemky (poľnohospodársky podnik) nebude môcť užívať dohodnutým spôsobom, 
e) nájomca zomrie a jeho dedičia v ustanovenej lehote oznámia prenajímateľovi, že nepokračujú v nájme.

5. Práva a povinnosti nájomcu a prenajímateľa 

	Zákon ustanoví právo nájomcu užívať prenajaté pozemky (poľnohospodársky podnik) a brať z nich úžitky a právo prenajímateľa na nájomné. Týmto právam bude zodpovedať povinnosť prenajímateľa umožniť nájomcovi užívať pozemky (poľnohospodársky podnik) a brať z nich úžitky a povinnosť nájomcu platiť nájomné. 
         Nájomca bude mať povinnosť na vlastné náklady udržiavať prenajaté pozemky (poľnohospodársky podnik) v stave spôsobilom na vykonávanie poľnohospodárskej výroby. Zákon zároveň ustanoví, kedy bude nájomca oprávnený vykonať zmeny len so súhlasom prenajímateľa, ako aj podmienky úhrady nákladov s tým spojených. 
          Zákon ďalej ustanoví podmienky, pri splnení ktorých bude nájomca povinný urobiť potrebné právne opatrenia na ochranu predmetu nájmu (napríklad, ak neoprávneným zásahom tretej osoby hrozí na pozemkoch vznik škody), prípadne tiež chrániť záujmy vlastníka v konaniach podľa predpisov verejného práva. 
          Zákon tiež ustanoví, v ktorých prípadoch bude môcť nájomca dať pozemky do podnájmu len so súhlasom prenajímateľa. 

6. Nájomné 

	Nájomné sa určí dohodou prenajímateľa a nájomcu. Pre prípad, že nájomná zmluva bude uzavretá bez dohody o výške nájomného, zákon ustanoví spôsob jej určenia. Zákon tiež umožní reguláciu nájomného, najmä určenie jeho minimálnej výšky. 
	Splatnosť nájomného bude vecou dohody prenajímateľa a nájomcu. Zákon podporne ustanoví termíny platenia nájomného pre prípad, že nájomná zmluva bude uzavretá bez dohody o splatnosti nájomného. 
           Zákon tiež ustanoví podmienky pre odpustenie alebo zľavu z nájomného. 

7. Ďalšie ustanovenia

	Zákon ustanoví, ako sa budú posudzovať nájomné vzťahy vzniknuté podľa doterajších predpisov a trvajúce ku dňu účinnosti zákona. V tejto súvislosti sa najmä posúdi trvanie tzv. zákonného nájmu vzniknutého podľa zákona č. 229/1991 Zb. a s tým spojené oprávnenia vlastníkov pozemkov požadovať vyčlenenie náhradných pozemkov. 
	V záverečných ustanoveniach zákon vymenuje predpisy, ktoré sa zrušia.